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开发商送的"花园"竟是"违建" 法院判决开发商返还部分购房款
2020年01月09日 09:37:59  作者:王川  王伟  张文如  来源:云南法制报
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  上海市的王女士刚搬入新别墅,就收到政府相关部门发送的拆违通知书,要求王女士拆除一楼花园墙体,因为该部分墙体是“私搭违建”。开发商承诺的“买底楼送花园”竟然是违法搭建?为此,王女士向法院提起诉讼。近日,上海市第二中级人民法院作出终审判决,判令开发商返还部分购房款。

  案情

  赠送的“花园”竟是私搭违建
 
  2016年,王女士与某开发商签订《上海市商品房预售合同》,约定王女士购买某小区102室房屋。购房合同中约定:如所购房屋属于底层,则买受方享有与之对应底楼地面花园的使用权,但无所有权,此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔,并以实际交付现状为准;买受方须遵守小区管理规定,不得阻止物业企业因小区公共事务进入花园,不得改造花园内的公共设施,不得因花园的使用权向出售方主张补偿,不得对其他买受方的花园使用权持有异议,并因此解除购房合同或主张合同无效。
 
  王女士付清房款后,开发商交付了房屋。交付时,房屋外围由开发商做了封闭式的实心墙拦隔,并加装门禁设施,墙内即为补充条款约定的花园区域。
 
  2018年,政府部门以“私搭违建”“占用公用部位”为由,对花园墙体及门禁进行了强拆。事后,开发商将实心墙改为“绿篱”,但政府相关部门又发出执法通知书,要求将“绿篱”拆除整改。
 
  王女士认为开发商为达高价出售房屋的目的,故意隐瞒花园是公共绿地的事实,欺骗购房者,因此起诉到法院,要求开发商退还10%房款,支付相应购房款利息,赔偿6个月租金和物业费损失。
 
  开发商认为,对墙体进行强拆是政府避免的行政行为。房屋的总价是按照建筑面积计算的,与花园区域面积无关。而且根据合同的补充条款,王女士拥有对花园区域的正常使用权,而非专属使用权或所有权,该条款并不违反法律规定,拒绝返还房款和赔偿损失。
 
  判决

  开发商需返还部分购房款
 
  一审法院经审理后认为,开发商与王女士对小区公共领域使用权进行约定,应为无效。合同无效后的法律后果,应当由双方共同承担责任。
 
  因为拆违完成后的房屋,在功用方面将低于王女士购房时的预期,法院酌情判决开发商返还王女士部分购房款。但基于王女士自身的过错,对她其余包括利息、租金、物业费等经济赔偿方面的诉请,法院均不予支持。
 
  一审判决后,开发商提起上诉,认为合同中关于底层房屋地面花园的相关约定条款应属有效。上海市第二中级人民法院二审后判决驳回上诉,维持原判。
 
  释法

  拿违规当卖点 退款符合规定
 
  审理该案的法官指出,开发商应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿地,但其仍将房屋前的公共绿地进行封闭式改造,并将改造好后且附有门禁系统封闭式围墙内的公共绿地随房屋一并交付王女士,还在合同中和业主约定,一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权。其与业主的合同中,关于一楼业主对封闭式围墙内的公共绿地享有专属使用权的约定是无效的。
 
  开发商将搭建封闭式围墙作为房屋的一个卖点向王女士推销房屋的行为,客观上构成王女士购买房屋的诱因之一。现房屋前的封闭式围墙被政府相关部门拆除,一审法院兼顾双方当事人的过错程度等因素,酌情判令房地产开发公司返还王女士部分购房款,符合法律规定。
 
  王川 王伟 张文如
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